道路の幅と敷地の関係に要注意「目の前に4m以上の幅の道路ありますか?2m以上接してますか?」

物件情報をいろいろと見ていて「お、大きな家なのに割安じゃん!」というような物件にたまに出会います。どうしても価格は重視してしまうので、割安物件には注目してしまいますが、そういう物件に限って瑕疵物件だったりするので気をつけましょう。でも瑕疵物件でも無いのに割安の物件にはそれなりの理由があったりします。その理由の中で多いのが「道路と敷地」の問題です。

道路の幅と敷地の問題とは何か?道路と敷地に関しては建築基準法で「敷地に建物を建てる場合は、減速として幅員4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならない」と定められています。いわゆる「接道義務」です。

道路と敷地の関係

図のような感じです。敷地の目の前の道路は4m以上の幅があり、かつ、敷地が道路と接してるところが2m以上ないと、建て替えができないわけです。既に建っている住宅に住む分にはいいのですが、中古物件ですので、なかには全面的に立て直さないと住めないというケースも無くはない。でも条件を満たしてないと、建て替えができないので注意。

ちなみん、上記の「道路」ですが、以下のものがその「道路」にあたります。

  1. 公道で幅員4m以上のもの
  2. 公道として2年以内に設置される予定のものとして、特定行政庁が指定したもので幅員4m以上のもの
  3. 私道で幅員4m以上あり、かつ、一定の技術的基準に適合する、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(位置指定道路)
  4. 法が適用された時にすでに存在していた道で幅員4m以上のもの(公道、私道問わない)
  5. 法が適用された時点ですでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの(2項道路、またはみなし道路)

とりあえず目の前に4m以上の幅の道路があり、道路と接する部分の幅が2m以上の敷地を選択すれば良さそうです。

道路設置幅は2m以上あったとしても、目の前の道路の幅が4m未満だった場合はどうするのか?4m未満の幅の道路なんてあちこちにあります。そんなケースでは「セットバック」というものが発生します。

セットバック

実際によく見かけると思うんですよ、セットバック。少し狭い道路沿いにあった建物が建て替え後、少し後ろに下がっているケース。これがセットバック。目の前の道路の幅員が4m未満の場合は、その道路中心線から2m以上のラインから建築可能エリアとなり、その削られた部分は道路とみなされてしまうんです。

道路の幅と敷地の関係はなかなか注意しなくちゃいけないポイントだということがおわかりいただけでしょうか。接道義務を満たしていない物件は意外と多いです。私道の奥の方の格安物件は一瞬「良いな!」って思うんだけど、こういう落とし穴が待ち構えていたりするので中です。

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